Il contratto di locazione 3+2 a canone concordato-agevolato, è una tipologia contrattuale per le quali le parti devono sottostare a vincoli sulla durata, sull’importo del canone e altre condizioni contrattuali, sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori che provvedono alla definizione di contratti tipo. Il Locatore gode di un regime fiscale agevolato.
Forma: obbligo di forma scritta a pena di nullità, e conformi ai modelli contrattuali-tipo previsti dal D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002 e più precisamente: “modello allegato A” per le proprietà individuali, “modello allegato B” per le grandi proprietà. E’ contemplata la possibilità di aggiungere ulteriori clausole nei contratti-tipo, purché conformi alla normativa. Come esempio è possibile vedere questo modello di contratto di locazione 3+2.
Canone: il canone deve essere compreso nelle fasce di oscillazione previste dagli enti nell’accordo territoriale, in base a quanto indicato dal D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002. In assenza di accordo territoriale è necessario fare riferimento all’art. 4 comma 3, L. n. 431/98. La locazione di una abitazione ammobiliata può determinare un aumento del canone esigibile, solo se esclusivamente se tale condizione è avallata dall’accordo territoriale.
Aggiornamento del canone: è applicabile in misura non superiore al 75% dell’indice ISTAT solo se specificatamente previsto dagli accordi territoriali, in mancanza dei quali non è applicabile nel contratto di affitto.
Deposito cauzionale: non può essere superiore a tre mensilità, ed è sempre produttivo di interessi legali che il locatore deve corrispondere al conduttore al termine di ciascuna annualità, o al termine del contratto di affitto.
Oneri accessori: salvo diverso accordo tra le parti sono a carico del conduttore come indicato nella tabella “allegato G” al D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002, che possiede carattere vincolante per i locatori che hanno optato per questo tipo di contratto, ovvero devono adottarla obbligatoriamente. Oltre agli oneri accessori sono a carico del conduttore le spese previste da Codice Civile per l’uso della cosa locata (tassa rifiuti, controllo annuale caldaia, ecc…) ; E’ consentita un unica deroga all’allegato G, esercitabile nei contratti di affitto per le grandi proprietà solo se autorizzato dall’accordo territoriale di riferimento.
Spese straordinarie: interamente a carico del locatore, in ottemperanza alla tabella “allegato G” al D.M. Infr. Trasp. 30.12.2002, con unica deroga consentita ai grandi proprietari, se autorizzata dall’accordo territoriale di riferimento
Sublocazione: vietata, salvo diverso accordo tra le parti
Durata: 3 anni rinnovabili per altri 2 anni
Obbligo di rinnovo alla prima scadenza: le parti hanno facoltà di determinare la durata del rinnovo automatico in 3 anni (3+3), in ogni caso il contratto opera un rinnovo automatico per 2 anni (3+2), salvo disdetta da parte del locatore da inviare in forma scritta tramite raccomandata e con preavviso di 6 mesi, pena inefficacia. Le sole condizioni per il quale il locatore può esercitare il diritto di disdetta sono previste dalla legge art.3 L. 431/98
Rinnovo tacito alla seconda scadenza (quinto anno): è di 2 anni, (è facoltativo optare anche per un rinnovo di 3+2 anni), salvo disdetta di una delle parti da inviare per mezzo raccomandata con 6 mesi di anticipo rispetto la scadenza.
Rinnovo contratto a nuove condizioni economiche: per esprimere la volontà di rinnovo del contratto a nuove condizioni economiche, è necessario inviare raccomandata con 6 mesi di anticipo rispetto alla seconda scadenza. La controparte (solitamente il conduttore) deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni poiché, in mancanza di risposta o accordo, il contratto si intenderà cessato alla scadenza per effetto della comunicazione inviata entro i termini di legge.
Disdetta: la comunicazione è da inviare per mezzo raccomandata con 6 mesi di anticipo rispetto la scadenza.
Recesso anticipato del contratto: il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, inviando comunicazione per mezzo raccomandata con preavviso di 6 mesi. Al locatore non è concessa tale facoltà.
Registrazione contratto locazione: entro 30 gg dalla data di stipula del contratto, o dalla data in cui è stata corrisposta la prima pigione (o canone) se antecedente alla data di stipula. Se il canone di locazione è soggetto ad IVA il contratto deve essere registrato solo in caso d’uso.
Imposta di registro: da dividere metà ciascuno tra locatore e conduttore. In caso di opzione per la Cedolare Secca vedi gli art. 3 comma 2, art. 4 e 6, D.Lgs n. 23/2011
Bollo: interamente a carico del conduttore, salvo cedolare secca (vedi sopra)
Agevolazioni fiscali: per gli immobili ceduti in locazione nei comuni ad alta densità abitativa è prevista una ulteriore riduzione, ovvero al 59,5%, sul canone imponibile. L’imponibile dell’imposta di registro viene portata al 70%. Sono previste inoltre per il conduttore agevolazioni fiscali per le categorie a basso reddito (approfondimento art. 16 D.P.R. n.917/1986).(porta al relativo art. comma del presente) In caso di opzione per la Cedolare Secca sul contratto di affitto, sono previste agevolazioni fiscali indicate nell’art. 3, D.Lgs n. 23/2011.
